■ 合富辉煌房地产集团首席市场分析师、广东省房地产行业协会副会长 黎文江
政府思路的改变：减少行政干预，健全住房保障供应体系
三中全会的《决定》有两条与房地产相关的值得注意，第10条说：凡是由市场形成价格的都交给市场，政府不进行不当干预。第45条《决定》，健全符合国情的住房保障和供应体系。这里给我们政策思路有两条提示。一个是价格能够由市场形成都交给市场，政府不进行不当的干预。第二点，健全住房保障和供应体系，政府的思路已经从抑制需求转变为增加供应，增加供应意味着减少对需求的行政干预，把经历集中在增加供应，而不是干预我们的需求，这是这次政策思路根本性的转变。
今年的经济工作会议没有提到房地产调控，但是不等于不调控，今年的经济会议指出：“努力解决住房问题，探索适合国情，符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租房、公租房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造，特大城市要注重调整工地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率”。
回顾政府的十年调控，并未达到预期的效果。2009年之前，政府的思路还是加大土地供应，配合推出90/70中小户型政策，首次置业贷款利率优惠，7折的利率，基准利率要调低30%，这样通过加大房屋的供应来控制房价，但是，政府推出大量的土地，结果开发商都没有想象的那样，增加房屋的供应，反而很多的土地没有转变为房屋。在这种情况下，2011年开始政府调控思路又改变为“抑制投机投资需求，希望通过减少需求来缓和供求矛盾，遏制房价过快上涨，因而出现了限购、限贷、限售、限签等行政干预手段。”
广州的“限售”思路是：你申请预售，不符合政府的指导价，就不发预售证，你就不能买。“限签”，原来控制你的房价让你预售的，在你签合同的时候，超过政府的指导价，你暂时不能签约，或者排队。等了几个月、甚至半年才给你签约。这样控制房价、控制目标，使得今年广州市的房价，有可能达到GDP和人均收入的增幅大概是10%左右。
这样来做，房价没有下降、反而上升。按照国家统计局的统计，4个一线城市涨幅都在20%以上，市场信息受到扭曲。以广州的房价为例，从2011年一直到今年，调控措施越来越密集，但是房价是上涨的。
由于流动性的宽松，由于房价信贷政策的宽松，虽然有限购，但是由于房贷的宽松能够借钱的很容易，所以成交量还是持续的上升，没有受到限购政策的影响，由于成交量的上升，房价也跟着上升。从土地来说，20个重点城市，今年1—10月份，土地出让成交是同比大幅度的增长，后面有一个非常明显的上升趋势。
1～10月全国20个城市商住用地出让成交楼面均价为3016元/平方米，同比上涨47%，土地价格上升势头猛。部分二、三线城市的地价亦有较大涨幅。广州市今年上半年出现了“面粉”比“面包”贵，白云区的同宝路，24472元/平方米，但是同区域的白云区的房价有的还没有到2万。南洲的楼面地价是34590元/平方米，同地段的房价只有24000元到25000元，远远高于房价。在南玻地块楼面10701元/平方米。今年主要的开发商都有很好的业绩的完成，有5、6家的开发商都超过了一千亿的销售额，万科、恒大、保利、中海、碧桂园、富丽都超过一千亿的销售额。在限购之前只有万科一家一年是一千亿以上的销售额。但是几年的限购，反而有7家开发商一年已经完成一千亿以上的销售业绩。
房地产所有的指标都是上升，只有住宅的面积是同比有所下降。
商品房的销售和代售的情况也是增加，代售面积的增加不是好事，所有的代售面积增加是因为限售、限购、限贷等等造成他的销售会有所减少。房地产开发企业到位资金也是有所增加，增长27%，其中订金预售款增长了32%，个人按揭贷款增长了36.5%。
城镇化契机：农业转移人口市民化带来住宅供应缺口
介绍完了今年的房地产市场情况，我们来跟大家介绍一下关于城镇化的文化。
三中全会关于城镇化第23条的《决定》：推进农业转移人口市民化，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。就是说，农业转移人口市民化，得到在户籍上得到一个创新改革，对于小城市是全面放开落户限制，中等城市也是要放开。大城市、特大城市有一定的落户条件。
我们现在的城镇化去年已经达到52.57%，城镇人口达到7.1亿，全国人口有13个亿多一点，但是我们达到52%，城镇人口已经有7.1亿。如果我们在未来20年里面，城镇化率提高到65%，到时城市人口超过9个亿，城市人口年均增长1～2千万人口，这些房价的居住需求，我们会给房产带来长期的繁荣。
中央的城镇化的工作会议，我们主要是有关三个问题：人到哪儿去？钱从哪儿来？地怎么管？关于第一个问题，会议提出，推进农业转移人口市民化，目前的主要任务是解决已经转移到城镇就业的农业转移人口落户问题，优先解决存量，有序引导增量，要把促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化作为首要任务。也就是说，在城镇稳定就业和生活的常住人口，其户籍问题将会得到优先解决。那么，农业人口进入城市首要解决住的地方，这就带来一个很大的机遇。
按照中央开发银行的预计，未来三年我国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元。当中需要房地产投资融资大量的需求在里面。另外一个土地怎么样，随着城镇化的推进，我国平均每年会减少耕地600多万亩，日益逼近18亿亩的耕地红线。在这方面还是会严格控制增量，要达到存量。中央的城镇化会议，就是回答了“人到哪去，钱从哪来，地怎么管”这三个问题。
鄂尔多斯、温州等地的“鬼城”问题与城镇化无关
现在很多人谈论鄂尔多斯，谈论温州，这是比较典型城镇化带来很多“鬼城”的案例，我给大家介绍一下鄂尔多斯的情况。鄂尔多斯在2010年的时候，当时全市房地产开发面积1325万平方米，其中康巴什新区开工面积为271万平方米，而到了2011年康巴什新区的地上项目开工面积达到514.
在城市进步与工业发展的过程中，鄂尔多斯城市建设速度远远超越产业发展现状。目前的主要人口构成仍是新区办公的鄂尔多斯市市属机关单位干部职工，以及鄂尔多斯市办学的大中院校，和市属中小学学生。仍然难以“填满”规划30万人口的康巴什新城。温州来说，温州主要的问题，由于实体经济发生的负债率很高，造成了资金的没有办法回笼，这个跟城镇化没有问题。
我们广东省各个县，60多个县和县级市跟大家介绍一下，这个表上是去化率，住宅供应和需求的比例，按照这个比例，去化率是0.7，是80%左右，有60多个县市是0.8，也就是说供求关系比较好，80%已经消化，80%的以下有一半，比较偏远的地方。其中我们广州的从化和增城，属于80%消化的这么一个情况。
另外价格来说，县域的商品房销售均价是4560元/平方米，全省的均价是8162元/平方米，大概是60%的水平线里面。包括广州的增城、从化是6000块钱以上，增城如果不限价应该超过1万多，限价之后是8000，从化限价之后是6000左右的水平。
现在投行，还是看好一、二线城市，他认为大城市人口集中度，在城镇化的中期，城镇化50%—70%集中度还是继续提升，超过70%后才有小幅离心趋势。也就是跟中央的特大城市的人口的控制，目前还有点距离，将来中国会出现9个人口在千万以上的特大城市。
我们举个例子，恒大开发商，大家比较清楚，由于在今年回归到一、二线城市，去年是在三线城市开发，目前恒大的土地储备量有129平方公里，全国最大，今年他在北京买了两块地，所以投行就看到他投资评级由“持有”升至“优于大市”，目标价由3.3港元升到3.8港元。
这个不是说开发商会在明年会进入三、四线城市，不会回到一、二线城市，目前城镇化大量开发，目前已经把城镇农业户口落户作为城镇化主要的任务。另外保障房在2015年要3600万套开工，目前来说，已经开工了三分之二，现在已经也1800万套保障房开工，完成了三分之一。住建部的副部长表示，明年还有望开工600万套，保障房的建筑陶瓷、卫浴陶瓷的需要还是有的，明年要开工600万套，2011年以来全国累计已经建好的保障房已经建好有1500万套，开工1800万套。从今年开始5年，在各地改造棚户区1000万户，这是我们的机遇。
房地产黄金期未结束，未来房价平稳上升
中国的工业化和城镇化只有基本完成，房价才会出现真正的弊端。但是，房价造成的可能性很小，因为现在调控不会这么快结束。
樊纲是国民经济研究所的所长，他说未来几年国内经济增长率将基本稳定在7.5%至8%之间，“
今年的情况是这样，明年来说，因为中央对于啊明年经济价格的容忍度是明显提高，掉到“
另外一个方面，由于新一届政府对于房地产市场调控思路的转变，这个转变不是一下子市场化，有一个过程，他要通过长效机制的建立，来放松我们的限购、限贷，在这个过渡期仍然需要调控、需要限贷、限购。
今年的一、二线城市、包括广州都会继续加强调控，广州本来是外地人口一年的交税证明就可以买房，但是现在增加到3年，你在广州3年交社保才可以买房。这样基本上把20%想买房的外地人都阻挡了，不能买了。另外把二套的首付从6成上升到7成，这样情况下，就把想买房的人阻挡住了，阻挡30%的外来人口和本地人口不能买房。在这种情况下，大家的心理预期又产生了变化，所以第四季度广州的成交量下来了，这种下来的趋势会延续到明年的第一季度。但是，这些不是说他们没有需求，他们的需求还会在，在明年深化这次调控的预期之后，在下半年还会回升，有一个反弹，比今年还有一个更大的反弹。
房价方面，开发商今年业务不好，资金没有很充裕，没有关系，虽然明年成交量下降，但是不会降价，只不过上升的幅度会缩窄，但是不会降价。因为资金不愁，明年年初也不会影响施工。所以，我们明年预计虽然明年成交量会下来，但是价格不会下来。到年中以后，成交量会升，价格还是会上来。
（陶瓷信息 申长伟 整理）
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